SON DAKİKA
Kentsel dönüşümde kim, ne destek alabilir?
Hazırlanan yasa ve kampanyalarla yeni yılda kentsel dönüşüm seferberliği ilan edildi. İstanbul’da 1.5 milyon konutun 5 yıl içinde yenilenmesi ve deprem bölgesindeki vatandaşların güvenli konutlara kavuşması öncelikli hedefler olarak belirlendi. Riskli evlerde yaşayan vatandaşlar açısından ise en büyük engel işin maliyeti. Peki yapılan son düzenlemelerle güncel dönüşüm destekleri neler oldu? Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün özel haberi...
Kampanya açıklandığında TOKİ sürecin içindeydi ancak bu karardan vazgeçildi. Dönüşecek evlerde kamu destek verecek, vatandaş müteahhitle anlaşıp evini kendi yenileyecek.
-Evin maliyeti ne olursa olsun destek 1.5 milyon lira olacak. Yani dönüşüm için 2 milyon gerekliyse yarısı devletten gelmeyecek. Uzmanlara göre kimi bölgeler ve büyük metrekareli evlerde bu durum süreci olumsuz etkileyecek. Çünkü vatandaşın kamu desteğine ve krediye ek bir ödeme daha yapması gerekebilecek. İstanbul’da arsa hariç metrekare inşaat maliyetinin 20 bin lirayı aşması da ek ödeme ihtimalini güçlendiriyor.
Yeni yasaya göre dönüşüm için yüzde 50+1’in kararı yeterli, ancak kampanyadan faydalanmak için hak sahiplerinin yüzde 100’ünün onayı gerekecek.
-Şubat depremleri ile büyük yıkıma uğrayan illerde kamu eliyle konutlar yapılırken, bir de ‘Yerinde Dönüşüm’ kampanyası başlatıldı. Hasar durumu yıkık, ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilen yapılar bu kampanyadan faydalanabiliyor. Ancak yıkılan evin yerinde tekrar yapılması için fay hattında, dere yatağında ya da sıvılaşma olan zeminde olmaması şartı aranıyor. Bu kampanyada konutlar içinde 750 bin lira kredi, 750 bin lira hibe, ahırlı köy evleri içinde 1 milyon lira kredi 750 bin lira hibe, işyeri için de 400 bin lira kredi, 400 bin lira hibe veriliyor. Krediler 2 yıl ödemesiz ve 10 yıl faizsiz olacak şekilde planlanıyor. Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu (yüzde 51 oranı) ile bir müteahhitle anlaşma sağlaması halinde süreç başlıyor. Başvurular e-Devlet üzerinden yapılırken, bölgede kurulan ofisler de vatandaşı bilgilendiriyor. Projeleri özel sektör yürütse de bu bölgede devlet güvencesi olması dikkat çekiyor. Yani bir inşaat herhangi bir sebeple yarım kalırsa TOKİ’nin tamamlayacağı belirtiliyor.
-Riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında en fazla 48 ay kira yardımı yapılıyor. Ev sahiplerine aylık, kiracılara bir kereye mahsus destek veriliyor. Ancak rakamlar bugünün şartlarına uyumlu değil.
-İstanbul’da Yarısı Bizden kampanyası dışında dönüşüme girecek alanda kira desteği, bakanlığın internet sitesindeki bilgilere göre 3 bin 500 lira. Oysa şehirde ortalama kira bedeli 17 bin lirayı geçti. Bu nedenle bu alanda bir iyileştirme bekleniyor. Yine İstanbul’da kiracılara defaten 7 bin lira ödeniyor. Bu rakam da taşınma, yeni bir ev bulma süreci için yetersiz kalıyor.
-Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de ev sahiplerine aylık 3 bin lira, diğer illerde de 2 bin ila 2 bin 500 lira arasında kira desteği ödemesi yapılıyor. Kiracılar illerindeki iki kira destek bedeli kadar defaten ödeme alıyor. Kira sorunu İstanbul’la sınırlı olmadığı için bu illerde de kira desteklerinin artması vatandaşın öncelikli beklentisi olarak karşımıza çıkıyor.
-Hazırlanan yeni dönüşüm yasasında dar gelirli vatandaşlar için yeni bir model ortaya konuldu. Kamu eliyle dönüşecek alanda eğer vatandaş ödeme yapamayacak durumdaysa, onun yerine kamu ödeyecek ve tapuya şerh konulacak. Bu yolla devlet vatandaşın evine ortak olacak. Dönüşüm bittikten sonra ev sahibi yeni evine geçecek. Kendisi ve eşi hayatı boyunca o evde yaşayacak. Süreç içinde hak sahibi ya da mirasçıları borçlarını öderse tapusunu alabilecek. Ancak bu yeni uygulama bazı soru işaretlerini de beraberinde getiriyor. Ev sahibi yenilenen evini istediğinde satabilecek mi, kamuya olan borç için nasıl bir faiz işletilecek henüz bilinmiyor.
- Kampanyalardan bağımsız olarak uzun yıllardır kentsel dönüşüm kredileri veriliyor, devlet bu kredilere faiz desteği sağlıyor. Evi riskli olanların yanında riskli evde en az bir yıl oturan kiracılar da kredi çekebiliyor. Bu alanda güncel üst limitler şöyle; konut yapım ve konut edinme için 1 milyon 250 bin lira, işyeri yapım için 800 bin lira, işyeri edinme için 350 bin lira, güçlendirme için 320 bin lira. Konut kredilerinde 10 yıl, işyeri için 7 yıl vade uygulanıyor. Zaman içinde artan inşaat maliyetleri ve gelen taleplerle kredi limitleri yükselse de temel sorunlar şunlar:
-Bankalar kredi taleplerine çoğunlukla olumlu dönüş yapmıyor.
-Yüksek faizler bu desteğin kullanımını imkânsız hale getiriyor. Mesela kamu bankasında kentsel dönüşüm kredisi için faiz oranı yüzde 3.89. Kamunun yüzde 0.70 desteği ile oran yüzde 3.19’a düşüyor. Bu oranla üst limit olan 1 milyon 250 bin lira kredi çekenler, aylık yaklaşık 41 bin lira taksit ödemek zorunda. Ancak bu rakam dar ve orta gelirli hanelerin bütçelerini aşıyor.
-Vatandaşı zorlayan konulardan biri de kredi ve kira desteğinin birlikte kullanılamaması. Evi dönüşüme girenlerin iki destekten birini seçmesi gerekiyor. Beklenti ikisinin birlikte sunulması.
- Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi gibi harçlardan muafiyet sağlanıyor. Ayrıca vatandaş müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapmadan evini kendi dönüştürürse yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyor.