EMLAK | Ev sahipleri ile kiracılar arasında yeni tartışma!

Kiraların kontratlarının e-Devlet üzerinden yapılacağının duyurulması, elden ödeme yapan kiracılara getirilecek ceza, kira gelirlerinin vergilendirilmesi için atılan adımlar kamuoyunda merakla takip edildi. Kira kontratı olmayan, ödemeyi elden yapan kiracılar kontrat yapmak istediğinde ev sahipleri ya kiraya zam yaparım ya da evi boşaltırsın şeklinde baskı yapmaya başladı. Peki böyle bir durumda kiracılar ne yapmalı? İşte detaylar...Ekonomi yönetiminin kira kayıp kaçaklarını önlemek ve vergi gelirlerini artırmak adına yaptığı adımlar kamuoyunda çokça konuşulmuştu. Bu süreçte Hazine kira geliri beyanını zorunlu tutarken, Gelir İdaresi Başkanlığı elden kira ödeyen kiracılara da para cezası uygulanacağını duyurdu. 2025 itibarıyla da kira kontratlarının e-Devlet üzerinden entegrasyonu sağlanacak. Bu süreçte kira kontratı olmayan, parayı elden ödeyen kiracılar, mülk sahipleri ile kontrat yapma, ödemeyi resmi yollarla yapma talebinde bulunduklarında vergi ödemek istemeyen ev sahiplerinden ya kiraya zam yaparım ya da evi boşaltırsın şeklinde geri dönüşler gelmeye başladı. Yaz aylarının ardından büyükşehirlerde kira fiyatlarında bir düşüş olduğu konuşuluyor. Peki ekim itibarıyla fiyatlarda bir gerileme var mı? Ev sahipleri kontrat yapmayı reddedip, parayı elden alma, banka transferinde kira ödemesi yazmama gibi talepleri diretirse kiracılar bu durumda ne yapmalı? Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.trye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: Kira kontratı yapılmadan kiraya verilen evler aslında çok az sayıda. Bunlar ancak adres beyanında bulunma ihtiyacı olmayan, bazen öğrenciler için ya da kısa dönemli kiralamalar için yapılıyor. Kira kontratlarının hukuk sistemimizde yazılı olma şartı yok. Kiracı ve mal sahibinin kendi aralarındaki ilişkiyi ispat edebilmeleri, kira artışlarının takip edilebilmesi, aboneliklerin üzerine alınması gibi birçok farklı nedenlerle kira kontratları yapılıyor. Her durumda kiracılar mutlaka yazılı bir kira kontratı ile kiralama yapmayı istiyor olmalıdır. Bu onların en doğal hakkı ve yasal olarak haklarını ispat edebilmeleri açısından elzem bir husustur. Gelir İdaresi Başkanlığının bir düzenlemesi vardı. Kira ödemelerinde yapılan ödemelerin belgelendirilmesine ilişkin bir taslak hazırlandı. Mevcut düzenlemede konutlarda her bir kira için aylık 500 TL ve üzerindeyse bu ödeme banka veya PTT üzerinden yatmak zorunda. Kısa süreli kiralamalarda tutara bakılmadan tüm bedeller bankadan yatmak zorunda. İş yerlerinde miktar sınırı olmadan tüm ödemeler bankadan yapılmak zorunda. Bunlara uyulmaması halinde her bir işleme konu tutarın yüzde 5i nispetinde öze usulsüzlük cezası kesilebiliyor. Diyelim ki kira 10 bin TL seviyesinde. Bankadan yatırılmadı, bu durumda 500 TLlik bir ceza tahakkuk ettiriliyor. Yeni dönemde ise elden ödeme yapıldığında ceza tutarı yüzde 10a yükseltilecek. Yani 10 bin TLlik bir kira ödemesini elden yaptığınızda bin TL gibi bir ceza durumu ortaya çıkacak. Mal sahibi siz elden ödeme yapsanız dahi ben ödeme almadım diye dava açabiliyor. Ödediğiniz tutarlar için de yükümlü olabiliyorsunuz. Hatta şuna da dikkat etmek lazım. Daireyi kiraladığınız kişi gerçekten mal sahibi mi? Annesi, babası veya çocuğuna yaptığınız bir ödeme kontratta kiraya veren kişi değilse, kiralar ödenmedi diye dava açılabiliyor. Kiranın illa kira bedeli olarak yatırılması icap etmiyor. Aslında kiracıdan mal sahibine bir para akışı var. Ancak tabi ki para transferleri kira ödemesi şeklinde yapılsa bu iyi olur. Çünkü bunlar işaretlendiği zaman hazır beyan sisteminde de bu görüntüleniyor. Mal sahipleri de bunlar üzerinde kira vergisi ödüyor. Yasal sınır üzerinde zam talep eden mal sahipleri var. Şu anda son kira artışları yüzde 64 seviyesinde çıktı. Yüzde 100 kira artışı isteyenler de var. Tabi kiracı arzu ediyorsa bu oranda zammı kabul edebilir ancak bunda zorunlu değil. TÜFEnin son 12 aylık ortalamasına göre artırmalıdır. Bunun dışında ev sahiplerinin bir zam yapma yükümlülüğü yok. Hatta kiracı fazla ödeme yapıyorsa, fazla ödeme yaptığına dair bir ibarede bulunarak ileride bu bedellerin geri alınması için dava açabilir. Zaten şu anda kira artışları oldukça yüksek seviyelerde. 10 bin TL kira ödediğiniz bir yer 16-17 bin TLye çıkıyor. 30 bin TL ödediğiniz yer 50 bin TLye yaklaşıyor. Şu anki artışlar mevcut piyasanın reel kira artışlarının üzerinde diyebiliriz. Ağustos ayından sonra şu an için birçok ilimizde kira seviyeleri yatay süreçte. Bazı illerimizde kiralar arttı. İzmirde metrekarede 150 lira olan kiralar ağustos ayında 225 TLye çıktı. İstanbulda ocak ayında 180 TL civarında olan metrekare kira fiyatları ağustos ayında neredeyse 240 TL seviyelerine kadar ulaştı. Türkiye genelinde ocaktan, ağustos ayına kadar kiralar yüzde 40-50 aralığında arttı. Bu dönemden sonra mevsimsel etkiler artık geçiyor. Mevsimsel etkiler geçtiği için kira fiyatları enflasyona göre azalıyor. Şu anda piyasada ilginç bir şekilde kiralık daire sayısı artmaya başladı. Kiralık daire sayıları arttıkça bazı bölgelerde kira fiyatları düşecek. İstanbul ve Ankarada kira fiyatlarının düşme eğilimi gösterdiğini görüyorum. Kira fiyatlarının düşmeye devam edeceğini düşünüyorum. Yeni kiralık arzlar var. Üç büyükşehirde kiralık daire fiyatlarına baktığımızda İstanbulda 100 metrekare bir daire ortalama 24 bin TL seviyesinde. Yeni bir daire ise bu 30 bin TLye kadar çıkıyor. Eski dairelerde ise 20 bin TLye kadar düşüyor. Ankarada sıfır dairelerde fiyatlar 100 metrekarede 25 bin TL seviyelerinde. Genel ortalamaya baktığımızda 100 metrekare bir daire 17 bin TL seviyelerinde. Eski yapılarda 16 bin TL seviyelerine kadar düşüyor. İzmirde 100 metrekarede ortalamalar 22 bin TL seviyelerinde. Sıfırda 25 bin TLye kadar çıkıyor. Eski yapılarda da 18 bin TLye kadar düşüş var.