İşyeri kiralarıyla ilgili önemli uyarı: Kira zammına hukuk freni

Son dönemde konut kiralarındaki fahiş artış tartışılırken, işyeri kiralarıyla ilgili önemli bir uyarı geldi. İşyeri kiralarında da TÜFEnin üzerinde artış yapılamıyor. Hukukçular, işyerlerindeki kira artışlarını TÜFE ile sınırlayan hükmün 8 yıl süreyle ertelendiğini hatırlattı. Bu erteleme süresinin Temmuz 2020de dolmasıyla birlikte artık işyeri sahipleri tacir olan kiracılarından TÜFEden daha fazla artış talep edemiyor.Tacir olan kiracı okurlarımdan da işyerlerini kiralayan mülk sahibi okurlarımdan da kira artış oranlarına ilişkin çok sayıda soru geliyor.Birçok okurum, kira sözleşmelerindeki artış oranını TÜFE artış oranıyla sınırlayan kanuna tacirler ve kiralanan işyerleri açısından getirilen istisnai düzenlemenin süresinin dolup dolmadığını soruyor. Kira hukukuna ilişkin bu ve benzer soruları kira hukuku alanında uzman Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm Oya Armutçu'ya yanıtladı... Kira parasının tespit ve ödenmesine ilişkin kiralardaki artışı TÜFE oranı ile sınırlayan düzenleme (Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi) yasa ile (6353 sayılı yasa) kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması şartıyla sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Yasada öngörülen bu sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020de sona erdi. Yasal değişiklik (6353 sayılı yasa) gereği, kiracı tacir ve kiralanan işyeri ise 1 Temmuz 2020 tarihine kadar yapılacak kira artışlarında TÜFE oranında artış değil 18 Kasım 1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereği 1+3 üç yıllık süre boyunca sözleşmede yer alan artış şartı uygulandı. 1+3 yıllık yani toplam 4 yıllık süre dolmuş ise kira parası emsal rayiçler dikkate alınarak hak ve nesafete göre tespit edilip ödenmesi gerekmekteydi.İşyeri kiraları yönünden erteleme hükmü gereği 1 Temmuz 2020 tarihine kadar işyeri kiracısı tacir ise sözleşmede yer alan artış şartı kiracı açısından bağlayıcı, kiralayan açısından bağlayıcı değildir. Kanunla getirilen kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması şartıyla TÜFE oranında yasal artış oranının uygulanmayacağı ve mevcut kira sözleşmelerindeki artış oranlarının geçerli olacağına ilişkin düzenleme vurguladığımız gibi sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Kanunla getirilen sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020de sona erdi. İşyeri kira sözleşmelerinde artık konut kiralarındaki gibi TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Ancak TÜFE artış oranının üstünde artış oranı kararlaştırılamaz. Örneğin TÜFE yüzde 14.55 (2021 yılı için kanuni kira artış oranı) kira sözleşmesinde artış oranı yüzde 30 ise yüzde 14.55 aşan artış oranı, yok hükmünde kabul edilmelidir. Bu kanuni düzenlemenin amacı, kiracının korunmasıdır. Benim görüşüme göre kira tespit ve kira uyarlama davaları Türk Ticaret Kanunu gereği Alacak ve Tazminat davası niteliğinde olmadığından Arabuluculuk başvurusuna tabi olmamalıdır. Ancak, yine kanun gereği her iki taraf tacir ise açılacak Kira Alacak ve Kira Tazminat Davalarında arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Taraflar kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurup uzlaşma sağlayamazlarsa mahkeme yoluna gidebilirler. Normalleşme süreci ile birlikte konut kiraları gibi işyeri kiraları da yükseldi. İstanbul başta bazı büyük şehirlerde mülk sahiplerinin eski tacir kiracılarını da çıkarmaya çalışıp işyerlerini daha yüksek fiyatta kiraya vermeye çalıştıkları gözlemlenmektedir. Konut kiraları gibi işyerlerinde de kira süresinin sona ermesi tahliye nedeni değildir. Kanun gereği (Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi) kira süresi sonunda kira akdi birer yıllık dilimler halinde uzar. Kiralayan ancak mahkemeden tahliye kararı alarak (gereksinim, kiranın ödenmemesi nedeniyle temerrüt nedeniyle tahliye gibi) kiralanan işyerinin tahliyesini gerçekleştirebilir. Olağanüstü durumlar oluşmadığı müddetçe işyerlerinde de beş yıl süreyle TÜFE artış oranı üzerinde kira artışı talep edilemez. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 4. Hukuk Dairesinin öncülük ettiği kararla birlikte Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararı ışığında, pandemi nedeniyle işyeri kiraları yönünden kira uyarlama davası açılabilir. Yargıtay kararı ışığında, kanundaki (Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde yer alan şartlar) şartlar oluşmuş ise -kira parasının ödenmemesi veya ihtirazi kayıtla ödenmesi, pandemi süresi ile birlikte gelirin düştüğü sözleşmenin başlangıcında var olan dengenin kiracısının kusur olmadan bozulması gibi- ve gelirin düştüğü işletme defterleri ile ispatlanmış ise mahkemece tedbir kararı verilerek kira parası indirilebilir, yeniden belirlenebilir. KONUT kiralarında ise örneğin bir konut aylık 800 TLye kiralanmış ise ev sahibi akit yılını takip eden dört yıl toplam beş yıl süre boyunca ancak TÜFE artış oranına göre artış yaparak, kira parası talep edebilir. O bölgede kiralar katlandı diye kira parasının 4 bin bin TL olduğunu iddia edip 4 bin TL aylık kira parası ödenmesini talep edemez. Ancak, beş yıllık süre geçtikten sonra rayiç kira bedellerine göre aylık kira parası hak ve nesafet kuralına göre tespit edilip ödenmesi talep edilebilir.