Konutta 'kademeli satış' devri: Vatandaşın avantajı ne?

Artan fiyatlar ve yüksek faiz oranları ev sahibi olmayı zorlaştırınca firmalar yeni modeller geliştirdi. Tek seferde ev borcuna girilemediğini gören firmalar, kademeli satışa başladı. Yeni modelde önce arsa payı, sonra evler satılıyor. Peki bu sistemde vatandaşın avantajı ne?Konut almak isteyen vatandaşlar için kademeli sistemde önce arsa satın alınıyor, ardından inşaat maliyeti de ödenerek ev sahibi olunuyor. Şirketler konut bedeli için önce arsa sonra inşaat maliyeti şeklinde ikiye ayırarak ödeme almaya başladı. Peki konutta kademeli satış uygulaması nasıl işliyor? Burada vatandaşın avantajı ne? Konuyla ilgili detayları Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, milliyet.com.trye anlattı. Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerine göre 2023'te 2 milyon 949 bin 437'sini satış işlemi yapıldı. Bu satışların içinde konut satışları %41,56 pay aldı ve 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut dışı gayrimenkul satışları ise 1 milyon 723 bin 511 ile yüzde 58,44 pay aldı. Ayrıca 2023 yılı toplam konut satışları içindeki ipotekli satış payının en düşük olduğu yıl oldu. Geçmiş yıllarda yüzde 40 seviyelerine kadar yaklaşan ipotekli satışların payı, 2023 yılında yüzde 14,5 olarak gerçekleşti. 2023 yılı Mayıs ayından itibaren düşüş gösteren ipotekli satışlar, aralık ayında yüzde 4.4 seviyesine kadar indi. Bu oran son 11 yılın en düşük seviyesi oldu.Bu kapsamda değerlendirdiğimizde aslında gayrimenkule ilgi devam ederken konuta erişimin zorlaştığını görüyoruz. Bu da üreticileri konut üretiminde alternatif yöntemler geliştirmeye zorladı diyebiliriz. Süreç açısından baktığımızda ise kademeli satış, eskiden bildiğimiz ve alışkın olduğumuz kooperatif modelinin bir miktar daha geliştirilmiş modeli diyebiliriz.Önce imarlı bir arsada taslak proje ile üretilebilir konut sayısı, daire tipi ve metrekareleri belirleniyor. Sonrasında konut sahibi olmak isteyenlere daire planına göre arsa payının ön sözleşme ile satışı gerçekleştiriliyor. Bu aşamada kişiler peşin ya da vadeli ödeme alternatiflerini seçebiliyorlar. Genel olarak ortalama vadede arsa paylarının satışları sonrasında ruhsat alınarak inşaat üretim maliyetleri belirleniyor ve buna göre pay sahiplerinden belli bir kar oranı ile inşaat maliyetlerini ödemeleri isteniyor.İnşaat maliyetinin belirsizliği de bu şekilde aslında ev sahibi olmak isteyen kişinin riski olmuş oluyor. Özellikle günümüzdeki inşaat maliyetlerindeki belirsizlik üretimin önündeki en büyük engel. Tabi satılamayınca da özellikle inşaat üretimi devam ettirilemiyor. Kişiler eğer inşaat maliyetini ödeyemeyecek olurlar ise başta belirlenen oran üzerinden daire inşaatı tamamlanarak satıldıktan sonra paylarını alabiliyorlar. Bu sistem aslında kooperatif üyelik sistemindeki gibi kişilerin önceden kooperatife üye olarak para yatırmaları, yatırılan para ile arsanın alınması gibi değerlendirilebilir. Aşamalı sistemde bu bilinen markaların daha sistemli altyapısı ile sağlanmış oluyor diyebiliriz. Özellikle de arsayı alırken de taksitle alınabiliyor olması konuta erişim için alternatif bir model sunuyor. Bununla beraber gene kamu tarafından üreticilere tahsis edilebilecek yerlerin de kiralama amaçlı kullanımı ayrı bir çerçeve olarak gündemde yerini koruyor diyebiliriz. Öte yandan Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından geliştirilen ve gayrimenkulün menkulleştirilmesi konusunda da çalışmalar devam ediyor diyebiliriz. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları ile gayrimenkul kısmında sertifikalar dışında bir finansman modeli de geliştirilmiş olacak. Sistemin önemli bir avantajı aslında daha ödenebilir seviyelerde ev sahibi olabilmektir. Lakin inşaat ve üretim kısmı daha da zaman alacak bir durum. O nedenle de hemen konut erişimine imkan sağlayan bir model değil. Bununla ilgili net bir rakam yok. İlk üretilecek projenin sonuçlarını görmekte fayda var. Benim öngörüm %20 seviyelerinde daha ucuz olabileceği yönünde. Şu anda özellikle bankalarda ev sahipliği durumuna göre, evin değerine göre ve evin 0 ya da 2. el olmasına göre kredi kullanım oranlarında farklıklar söz konusu. Lakin 1.000.000 TL aylık yüzde 2.84 faiz oranından 120 ay vadeli bir kredi finansmanı için aylık geri ödemenin yaklaşık 29.421 TL olduğunu ifade edebiliriz.