Kira artışı depozitoya nasıl yansır?

Kira bedeli, brüt değil, aylık net ne kadarsa, onun en fazla 3 katı depozito talep edilebilir. Gelin diğer ayrıntılara da bakalım... Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy'un yazısı...Kira depozitosu Türk Borçlar kanunu md 342ye göre, kiracının verdiği güvencedir. Ancak bu güvence, kiracının apartman veya site yönetimine olan aidat veya diğer benzeri borçları dahil, kira bedeli dışında kalan borçların bir güvencesidir. Kira bedeli, brüt değil, aylık net ne kadarsa, onun en fazla 3 katı depozito talep edilebilir. İyi ama, kiralayan aylık net kiranın 5 katı depozito talep ediyor, yoksa evi kiraya vermiyor denilebilir. Benim kişisel yorumum, bu durumda, kira sözleşmesinin depozitonun 3 katını aşan kısmı TBK md 27 ikinci fıkra gereği geçersiz olacak ve ödenen fazla depozito ileride ödenecek depozitodan düşülebilecektir. Çünkü bu durumda kira sözleşmesinin tamamı değil, sadece depozito şartı geçersiz olacaktır. Ancak belirttiğim gibi, bu benim kişisel doktrin görüşümdür. 13 Eylül 2018de yayımlanan 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiyede yerleşik kişilerin Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirtilen haller dışında kendi aralarındaki her türlü gayrimenkul kiralama sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaktır. Kira depozitosu da kira sözleşmesine dayalı ödendiğinden, depozitonun da döviz üzerinden kararlaştırılması yasak. Eski kira sözleşmelerinde kira depozitosu döviz olarak ödenmişse, sözleşme sonunda, kiralayanın bu depozitoyu yine döviz olarak geri ödemesi veya günlük kurdan TLye çevirerek ödemesi daha adil olur. Yoksa, depozitonun alındığı günkü kurdan ödenmesi haksızdır. Şöyle düşünmek gerekir; 850 euro güvence veren kiracıya ben yine aynı değerde güvence bedeli iade etmeliyim, ne düşük ne fazla. Burada bir açıklama daha yapmam gerekir; bilindiği gibi kira depozitosu aylık net kira bedeline göre tespit edilir. Aylık net kira 5.000 TL ve iki aylık depozito olarak 10.000 TL verilmişse, kira sözleşmesinin sonunda aylık kira ne ise, onun iki katı değerinde depozito iade edilmelidir. Yıllara varan artışlarla kira bedeli aylık net 15.000 TL olmuşsa, kiracının verdiği 10.000 TL tutarındaki iki aylık kira depozitosu da 30.000 TL olarak iade edilmelidir, başlangıçta ödenen 20.000 TL olarak değil. Kiralayan üstelik elden aldığı ve iade edeceği depozitoya, vadeli tasarruf mevduatı faizi oranı üzerinden faiz de ödemelidir. Yani faizsiz bir şekilde sadece aldığı depozitoyu iade edemez. Bu sebeple kira sözleşmesine, depozitonun tutarını değil, kaç aylık net kira bedeli karşılığı olduğu yazılması daha doğru. Aksi takdirde depozito sabit kalır, kira bedeli yıllık kira artışlarıyla yükselmiş olur. Elbette bu çözüm, kira depozitosunun elden ödendiği durum için geçerli, depozitonun bankaya yatırıldığı olayları kapsamaz. Nakit para yerine teminat senedi, menkul kıymetler, örneğin hisse senedi, tahvil, banka bonoları, hatta sukuklar da depozito verilebilir. Ancak nakit para yerine depozito olarak verilen teminat senedinin veya menkul kıymetlerin meblağlarının ve bedellerinin de en fazla üç aylık kira bedeli kadar olması gerekir.Kira depozitosunun, sözleşmede kiralayana elden verileceği veya kiralayanın banka hesabına yatırılacağı yazılı olsa bile, kiracının bunu yapması zorunlu değildir.Kiracının zorunlu olduğu husus, depozito nakit para olarak kararlaştırılmışsa, bir banka hesabına, kira depozitosu hesabı olduğu belirtilerek, vadeli bir tasarruf mevduatı hesabına yatırılması. Hesabın vade süresi kira sözleşmesinin süresi kadardır.Kiracı, depozito olarak senet, kıymetli evrak, menkul kıymet kararlaştırılmışsa, kiraya verenin onayı olmaksızın geri alınmamak üzere, bir bankaya depo edilmesi ve kiralayanın izni olmadan kiracıya geri verilmemesi gerekir. Kiralayan aldığı depozitoyu, kiracı adına açılacak vadeli bir tasarruf veya katılım hesabına yatırmalıdır. Hesap kiracı adına açılmakla birlikte, hesapta mutlaka kiralayan da gösterilmeli. Aksi takdirde güvenceden söz edilemez. Kira depozitosu hesabı uygulamasını çok az banka bilmekte ve uygulamaktadır.Kira depozitosu hesabının özelliği, hesap kiracı adına olsa da, kiracının kiralayanın onayı olmadan hesaptaki parayı çekememesidir.Kiralayan da kira sözleşmesi sonunda kiracının sorumluluğu sona erinceye kadar, depozitonun kiracıya ödenmesine izin vermeyecektir.Kira depozitosunun banka hesabına yatırılmasının kiralayan bakımından bir faydası da, hesapta faiz veya katılım getirisi ile birlikte ne kadar para varsa, o kadarla sınırlı olmasıdır. Kiralayanın, örneğin net aylık kiraya göre düşük kalan kısmı tamamlama gibi bir borcu yok. Banka, kiralayana karşı sorumluluğu doğmaması için, kira depozitosu hesabındaki parayı kiralayanın izni olmadan kiracıya ödememeli.Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen 3 ayda kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü. Burada ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken, sözleşme süresi bitmesine rağmen tarafların kira ilişkisini sona erdirmemeleri.Çünkü böyle bir durumda kira sözleşmesi yasa gereği birer yıl süreyle uzayan kira sözleşmesi haline gelir. Bankaya sözleşmenin bir yıl uzadığı bildirilmezse, bankanın kendisine bildirilen süre bittikten üç ay sonra depozitoyu kiracıya ödemesi, böylece kiralayanın kira güvencesinden mahrum kalması riski vardır. Bunun önüne geçmek için, kiralayan bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini bildirmeli.