Yüzde 25 zam sınırının kalkması konut fiyatlarını nasıl etkileyecek?

Ev sahibi ve kiracının da gözü 1 Temmuz'da belli olacak yüzde 25'lik zam kararında. Yüzde 25'lik zam kısıtlamasının kalkması konut fiyatlarını hangi yönde etkiler sorusu da gündemdeki sıcaklığını koruyor.Konutlarını kiraya vermek isteyen ev sahipleri sabırsızlıkla 1 Temmuz tarihini bekliyor. Çok sayıda ev sahibinin 1 Temmuzda beklentisi yüzde 25 sınırının kalkması. Yüzde 25 sınırı kalkmazsa diye ev sahiplerinin evlerini kiraya vermede çekinceli davrandıkları söyleniyor. Bazı evlerin 4 ay boyunca boş kaldığı, ne satışının yapıldığı ne de kiraya verildiği belirtiliyor. Peki başka hangi sebeplerden dolayı piyasada kiralık daire bulunamıyor. Yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasının ardından kira fiyatlarında bir değişim olur mu? 1 Temmuz sonrası piyasada kiralık daire ilanlarında artış olur mu? Kiralarda normalleşmeyi ne zaman görürüz? Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.trye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: 2022 yılı Haziran ayında yapılan yasal düzenleme ile kira artışlarına yüzde 25lik bir sınırlama getirilmişti. Yaklaşık 2 yıldır konutlarla sınırlı olmak kaydıyla kirada yüzde 25lik üst limiti görüyoruz. Piyasada bu sınırın çok uygulanmadığını görüyoruz. Gerek Adalet Bakanı gerekse Hazine ve Maliye Bakanımızın yaptığı açıklamalarda yüzde 25 zam sınırının kaldırılacağına ilişkin bazı değerlendirmeler yer almıştı. Yakın zamanda bir araştırma şirketinin yaptığı anket yayınlandı. Buna göre kiracıların yaklaşık yüzde 86sının yüzde 25ten fazla bir oranda kiralara zam yaptığına ilişkin değerlendirmeler medyaya yansıdı. Bu açıdan baktığımızda bazı taşınmaz sahiplerinin daha çok taşınmazlarını satma nedeniyle konutlarını boş tuttuğunu görüyoruz. Yani sadece kiraya verme nedeniyle veya kira sınırlaması nedeniyle bunların boş tutulduğunu söylemek mümkün değil. Yatırımcılar yüzde 25 zam sınırlaması nedeniyle konut almak istemiyor. Mal sahibi-kiracı anlaşmazlıklarının artması, mevduat faizlerinin artması, kira gelirlerinin yeterli görülmemesi gibi nedenler söz konusu. Sadece yüzde 25 sınırına takılmamak için temmuz ayını bekliyorlar söylemi doğru değil. Bu kira düzenlemesi halihazırda uzatılmadı, şimdiden kiraya verse önümüzdeki yıl artışlar TÜFEye göre gerçekleşecek. Şu an için boş tutulmasının kira artışı ile doğrudan bir bağının olduğunu söylemek mümkün değil. İlan sitelerinde satılık verilen ilanlarda konutların yüzde 60a yakınının boş konut ilanlarından oluştuğu, yüzde 20sinin kiracılı, yüzde 20sinde ise ev sahibinin oturduğu evlerden oluştuğunu söyleyebiliriz. Bu ilanlardan 4te 1i İstanbulda veriliyor. İstanbulda yüzde 53e yakın ilan boş konutlardan oluşurken yüzde 26sı kiracılı, yüzde 10u da mülk sahibi tarafından kullanılan evler olarak değerlendirilebilir. Mal sahibinin haziran başında dairesini kiraya verdiğini düşünelim. Yüzde 25 kira sınırlamasının devam etmeyeceğini varsaydığımızda evini boş tutmasının anlamı yok. Boş tutması durumunda konutlar için ödenen aidatlar önemli bir gider kalemidir. Bazı mal sahiplerinin konut yatırımından çıkma nedeniyle dairelerini satmaları, kiracılar çıktıysa da boş bir şekilde satmaya meyilli olduklarını söyleyebiliriz. İlanlarda yer almayan boş konutların önemli bir kısmı kentsel dönüşüm nedeniyle var. Kentsel dönüşüme girme planı ile bazı taşınmazlar için mal sahipleri kiracılar çıktıktan sonra dairelerini kiraya vermeyip boş tutmayı hedefliyor. Diyelim ki o bina 1 yıl içinde kentsel dönüşüm kapsamına alındı bu durumda kiracının yaptığı masrafı talep etme gibi durumlar olabiliyor. Biz bunu piyasada ciddi olarak hissetmeyiz. Özellikle mal sahibi bugün bile kiraya verse seneye TÜFEye göre zam yapacak. Ben 1 Temmuzdan sonra çok fazla kiralık daire olacağını düşünmüyorum. Bugün için 1 milyon TLsi olan bir kişi mevduattan alacağı faizle çok rahat kiralık daire bulabiliyor. Bu da ekonomik olarak piyasada daire bulmayı zorlaştırıyor. Kiralık dairelerin yeni arzı ancak günlük kiralık dairelerdeki denetimler artırılırsa ve incelemeler yapılırsa artabilir diyebiliriz. Kiralık fiyatlarında aşağı yönlü bir değişim çok fazla beklemiyoruz. Kira fiyatlarında tansiyon artıyor. İstanbulda metrekare kira fiyatları 200 TL seviyesine geldi. Ağustosta 160 TL olan metrekare fiyatları bugünlerde 200 TLye yaklaştı. İstanbul şu anda kira fiyatlarının enflasyona göre daha düşük seyrettiği bir şehir olarak değerlendirilebilir ancak bu Ankara açısından baktığımızda ağustos aylarında 115 TL olan kiralar metrekarede şimdi 150 TL seviyesinde. Kira fiyatlarındaki tansiyon ekonomi politikalarının daha etkin bir şekilde görülmesiyle düşebilir. Mevduat faizleri düşmeye başladıkça, enflasyon düşüşleri etkisini gösterdiği müddetçe kiralar biraz daha normalleşebilir.