Yüzde 25 kira sınırı kalkıyor! Kiracının da ev sahibinin de aklında aynı soru... Kira zamları nasıl belirlenecek?

2 yıldır uygulanan ve Temmuz ayı itibariyle kaldırılması beklenen yüzde 25'lik kira kısıtlaması sonrası ev sahipleri ve kiracıların izleyecekleri yol haritası netleşmeye başladı.Kira fiyatlarındaki hızlı artış sonrası kira fiyatlarına yüzde 25 zam sınırı uygulaması getirilmişti. İki yıldır temmuz ayında yenilenen uygulamanın bu yıl enflasyondaki düşüş beklentisi nedeniyle yenilenmesi beklenmiyor. Peki kiralarda zam miktarı neye göre belirlenecek? Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerilim durulacak mı? Posta'dan İpek Alemdar Göde'nin haberine göre, EMLAKDER (Emlak ve Kiracı Sorunları Derneği) Başkanı ve avukat İbrahim Güllü, uygulama sonrası kiracı ve ev sahiplerini nelerin beklediğini açıkladı. Güllü açıklamasında, 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren uygulanan kira artışlarına uygulanacak olan % 25 sınırlandırması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erecek. Serbest Piyasa kuralına istisna olan sınırlandırma düzenlemesi peki faydası oldu mu? Piyasa içinden gelenlerin ve hukukçuların görüşüne göre olmadı.Enflasyonla mücadele ve fahiş kira artışını engellemek için ilk 7409 sayılı kanun ile kira artışına ilk sınırlama getirildi. 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girdi ve 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklendi. Bu madde ile kira artış oranları sınırlandırılmaya çalışıldı. Bu sınırlandırma Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin olarak yeniden uzatıldı hatırlatmasını yaptı. Güllü, yüzde 25 kira sınırının uygulanması süreci hakkında Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir dedi. Kira fiyatının güncellenmesi için ise bir süreye ihtiyaç duyulduğunu ifade eden Güllü, Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir şeklinde konuştu. Zam sınırı kalkınca kiralarda yapılacak zam oranları hakkında açıklama yapan Güllü, 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra yani sınırlama kalktığında kira artışları yine eski sistemde devam edecek. Kısaca özetlemek gerekirse; Beş yılını doldurmayan sözleşmelerde; Sözleşmede artış şartı önemlidir.1-Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla sözleşme hükmü uygulanacaktır. Örneğin yüzde on artış şartı varsa yüzde on artış yapılacaktır. 2-Artış şartı yoksa ve artış için dava açılmış ise yine en fazla bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla uygulanacaktır. 3-Artış şartı yoksa ve dava açılmamış ise kiracı artış yapmak zorunda değildir dedi. Kiralarda yüzde 25 zam sınırının zaman zaman kiracı ile ev sahipleri arasında gerilimlere neden olduğunu hatırlatan Güllü, Bu sınırlandırma enflasyonun bir miktar düşük çıkmasına katkısı olmuş olsa bile genel anlamda birçok zararı oldu. Öte yandan Adli sistemin tıkanmasına neden olmuştur. Sulh Hukuk mahkemeleri çok hızlı karar vermek üzere dizayn edilmişi. HMK m. 320/3 uyarınca tahkikat aşamasının ilk oturum hariç olmak üzere iki duruşmada, toplamda üç duruşmada tamamlanması ön görülmektedir. İki duruşma arasında ise en fazla bir aylık bir zaman dilimi olmak zorunda. Genel kural bu olmakla beraber işin niteliğine göre hâkim duruşmalar arasındaki zaman dilimini bir aydan daha uzun bir süre olarak belirtebilir. Ancak gelinen noktada bir sonraki duruşmanın 1 yıl sonraya bırakıldığı görüldü. 3 aylık-6 aylık sürede karar vermesi gereken dosyalar 1-2 yıla sarkmaya başlamıştır. Çünkü olması gereken 4-5 katı belki daha da fazla dava olmuştur. Yeterli mahkemede kurulmamıştı dedi. Kira tespit ve tahliye davaları devam edeceğini belirten Güllü, Kanun kalkması ile sorunlar tam olarak çözülmeyecektir. Çünkü 11 Haziran ile 01 Temmuz arasındaki artışlar 3 dönem yüzde 25 artış yapanlar oldu. Bu nedenle davalar kira tespiti ve tahliye olmak üzere devam edecek. Yine bu dönemde enflasyonun altında artış alan ev sahipleri uğramış oldukları maddi kaybın telafisi için kira tespit davası açacaklar ifadelerini kullandı. Kira anlaşmazlıklarının emlak piyasasını da olumsuz etkilediğini belirten Güllü, Davaların uzaması nedeni ile ev satışları durdu. Eve ihtiyacı olan kişiler kiracı olan evleri almaktan uzak duruyor. Çünkü bir iki yıl tahliye davası ile uğraşmak istemiyorlar. Çok acil ihtiyacı olanlar daha düşük rakamlar ile taşınmazı satmaya çalışıyorlar. Kiraların düşük olması gayrimenkul fiyatlarını da dolaylı olarak etkiliyor dedi. Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların boyutunun 3. sayfa haberlerinin başlıca konusu haline geldiğine değinen Güllü, Kiracı ve ev sahibi arasındaki hukuki ihtilaflar kira ilişkisi yönünden artarak adliyeyi tıkamasının yanında gerilimi de tırmandırmıştır. Ev sahibi kiracı arasındaki kavga (darp, öldürme, ev yakma, evi tahrip etme, eşyaları kapıya koyma, tehdit hakaret vs) haberlerini artık kanıksar olduk ifadelerini kullandı. Kira fiyatlarında fahiş artışın önüne geçmek için öneride bulunan Güllü, Bizim insanımız maalesef referans fiyat esas alıyor. Mesela 10 bin lira kira geliri olan ev sahibi yan taraftaki ev sahibinin dairesini 20 bin liraya kiraya verdiğini gördüğü anda kiracı üzerinde baskı kurmaya ve kirayı arttırmaya çalışıyor. Kira artışlarını durdurmanın kıraca çözümü, o da bölgesel anlamda büyüklüklerine (m2) göre kiralara bir baremle üst sınır belirlenmesidir. Mesela denilmeli ki şu bölgedeki 1. sınıf ev en fazla 15.000 TL ye, 2. sınıf ev en fazla 12.000 TL gibi şeklinde konuştu.