KONUT KREDİSİ | Konut sahibi olmak isteyen bu detaya dikkat! Bu dönem kredi çekip yapılandırmak için doğru zaman mı?

Konut fiyatları son bir yılda reel anlamda düşüş gösterdi. Ancak artan maliyetler ve arz yetersizliği nedeniyle bu trend tersine dönmek üzere. Bunun yanı sıra, konut kredisi faizlerindeki düşüş eğilimi de piyasaları desteklemeye başladı. İlk olarak Ziraat Bankası, konut kredisi faiz oranlarını yüzde 3ün altına, yüzde 2,79 seviyesine çekti. Özel bankalar da yüzde 3ün altında faizle kredi sunacaklarını açıkladı. Bankalar herkesin kredisini yapılandırır mı? Yapılandırmanın maliyeti nedir? Faiz oranları hangi seviyeye gelirse yapılandırma avantajlı olur? İşte merak edilen soruların yanıtları...Konut fiyatları son bir yılda reel olarak düşüş gösterdi. Ancak artan maliyetler ve arzın yetersiz kalması nedeniyle bu durum tersine dönmek üzere. Ayrıca konut kredisi faizlerindeki düşüş de piyasaları desteklemeye başladı. İlk olarak Ziraat Bankası, konut kredi faizlerini yüzde 3ün altına, yüzde 2,79 seviyelerine çekti. Özel bankalar da benzer şekilde yüzde 3ün altında faizle kredi vereceğini açıkladı. Bu faiz indirimleriyle birlikte, Merkez Bankasının verilerine göre, 27 Eylül haftasında yıllık konut kredi faizi ortalama yüzde 42,93e geriledi (önceki hafta yüzde 43,20 idi). Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), konut ve bireysel kredilerdeki ilave risk ağırlıklarını kaldırma kararı aldı. Bu kararla konut kredi faizlerinde bir miktar daha düşüş yaşanabilir. Faizler gerilemeye başladığında ise evini satanlar anında fiyatları yükseltti. Ticaret Bakanlığı da bu fırsatçılara karşı cezai işlem uyguladı. Şu anda Türkiye genelinde konutların metrekare ortalama fiyatı 32 bin TL, İstanbulda ise 49 bin TLyi aşmış durumda. Faiz oranlarındaki düşüş devam ederse, konut fiyatlarının artması kaçınılmaz görünüyor. Ancak mevcut faiz oranları hâlâ tüketiciye yüksek geliyor. Şu an yüzde 2,79 faizle 120 ay vadeli 1 milyon lira kredi çeken birinin aylık ödemesi 28 bin 966 TL. 100 metrekarelik bir evin ortalama fiyatının 3,2 milyon TL olduğu düşünüldüğünde, 1 milyon liradan daha fazla krediye ihtiyaç duyuluyor. Bu taksitleri ödeyebilecek hane sayısı ise oldukça sınırlı. Faiz oranı yüzde 1,20 olsaydı, aynı kredi için aylık taksit 15 bin 768 TL olacaktı. BDDKnın 2023'te devreye aldığı düzenlemeyle, ilk kez ev alacaklar, evin enerji sınıfına bağlı olarak değerinin yüzde 90ına kadar kredi kullanabiliyor. Faiz oranlarının hâlâ yüksek olduğu ancak konut fiyatlarındaki balonun da devam ettiği bir ortamda, bazı tüketiciler Şu an yüksek faizle kredi alıp, faizler düştüğünde yapılandırma yaparım. Böylece fiyat artışından etkilenmem hesabı yapmaya başladı. Peki, bu strateji ne kadar mantıklı? Bankalar herkesin kredisini yapılandırır mı? Yapılandırmanın maliyeti nedir? Faiz oranları hangi seviyeye gelirse yapılandırma avantajlı olur? Bu soruların yanıtlarını aradık. Tüketici, yüzde 2,79 faizle 10 yıllık vadede çektiği 1 milyon lirayı, iki yıl sonra konut faizinin yüzde 1,5e gerilemesi durumunda yapılandırırsa, toplamda 675 bin 536 TL avantaj sağlar. Üstelik aylık taksit tutarı da 28 bin 966 TLden 17 bin 374 TLye düşer. Yapılandırma, mevcut kredinin kapatılarak, daha düşük faiz oranlarıyla yeni bir kredi alınması işlemidir. Bu işlem, hem mevcut kredi kullanılan bankayla hem de başka bankalarla yapılabilir. Aynı banka ile yapılan işleme yapılandırma, başka bankalarla yapılan işleme ise borç transferi denir. Bu yöntemle tüketici, daha düşük faizle kredi kullanarak mevcut kredisini kapatır ve faiz ödemelerini azaltır. Faizler düştüğünde ev fiyatlarının artabileceği düşünülse de, bugün yüksek faizle kredi çekip 2-3 yıl içinde yapılandıranlar hem kazançlı çıkabilir hem de vadeyi uzatarak aylık ödemelerini düşürebilir. Bu yöntemi tercih edenler, mevcut maliyete 1-2 yıl katlanabilir. Yapılandırmada, mevcut kredi erken kapatıldığından, kalan tutarın vadeye göre ceza ödenir. Eğer kalan vade 36 aydan az ise kapatılacak tutarın yüzde 1i, 36 aydan fazla ise yüzde 2si kadar masraf çıkar. Örneğin, 36 aydan fazla vade kalan 500 bin liralık bir krediyi kapatırken 10 bin TL ceza ödenir. Bankalar, hangi kredi olursa olsun öncelikle faiz ödemesini tahsil eder. 10 yıllık kredinin ilk 3 yılında taksitlerin yüzde 90ından fazlası faiz olarak ödenir. Örneğin, yüzde 2,79 faizle 120 ay vadeli 1 milyon lira kredi çeken biri, 36. ayda bile aylık taksitin 26 bin 173 TLsini faiz, 2 bin 793 TLsini anapara olarak öder. İlk yılda ise toplam 15 bin TL anapara ödenir, ancak 985 bin TL borç hâlâ durur. Ödenen faiz ise 332 bin 640 TLyi bulur. Eğer faiz oranı 1 yıl sonra yüzde 2ye inerse ve yapılandırma yapılırsa, 985 bin TL üzerinden yeni hesaplama yapılır. Yüzde 2,79 faizle çekilen kredinin toplam geri ödemesi 3 milyon 475 bin TL olacakken, yüzde 2 faizle yapılandırılan 985 bin TLnin geri ödemesi 2 milyon 606 bin TL olur. Buna 1 yıl içinde ödenen 15 bin TL anapara ve 332 bin 640 TL faiz eklenir. Ayrıca, yüzde 2 erken kapatma cezası olan 19 bin 700 TL de hesaba katıldığında, toplam ödeme 2 milyon 973 bin 340 TL olur. Bu yapılandırma, yüzde 2,79 faizli toplam ödemeye göre 502 bin TL kazanç sağlar. Ek masraflara rağmen bu avantaj göz ardı edilemez.