Ev sahibi ve kiracılar dikkat! ‘Anlaşamadık’ oyunu başınızı yakabilir…

Ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları artarak mahkemeleri meşgul etmeye başlayınca, zorunlu arabuluculuk sistemi devreye girdi. Yasalar uyarınca, arabulucuya başvuran taraflar uzlaşma sağlayamazsa ödeme yapmıyor, ancak uzlaşma sağlanırsa belirli bir ücret ödemek zorunda kalıyor.Kiraya zamda, tahliye tarihinde anlaşamayan ev sahipleri ve kiracılar arabuluculuk ücreti ödememe konusunda uzlaştı. Nasıl mı? Şöyle; Kiralardaki hızlı artış ve sonrasında getirilen yüzde 25 zam sınırı ile ev sahibi-kiracı ilişkileri tarihin en kötü noktasına geldi. Kira tespiti, evin tahliyesi için açılan davalar hukuk sistemi üzerinde öyle yük oluşturdu ki, zorunlu arabuluculuk çözümü devreye girdi. 1 Eylül 2023 itibarıyla bir mal sahibi veya kiracı arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açamıyor. İşte bu sistemde, arabulucuya giden taraflar uzlaşma olmazsa ödeme yapmıyor, olursa bir ücrete tabi oluyor. Kimi ev sahibi ve kiracıların arabulucu ücreti ödememek adına uzlaşamadık dedikleri, süreci kendi aralarında sürdürdükleri belirtiliyor. -Arabuluculuk sürecine başvurduktan sonra bazı kişiler, arabulucu toplantısı sonrasında uzlaşmadıkları söyleyerek arabulucuyu devreden çıkarıp haricen anlaşma yapıyor diyen gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu tercihin önemli sorunlara da yol açabileceği konusunda uyardı: -Arabulucu ücretinin ödenerek bizzat arabulucu önünde uzlaşılması halinde arabulucunun düzenlediği uzlaşma tutanağı ilam hükmündedir. Yani bir mahkeme kararı gibi olur. Bilindiği gibi kira tespit davası için 5 yıl şartı var. Eğer arabulucuda uzlaşma olursa, 5 yıl süreyle ev sahibi dava açamaz. Ancak arabulucu başvurusu sonrasında taraflar haricen anlaşma sağlar ve bu konuda kendi aralarında bir ek protokol ile yeni kira bedelini belirlerseler, bu durumda mal sahibi açısından bu ek protokol ilam hükmünde olmayacağı için yeniden mal sahibi kira tespit davasını açabilir. -Mal sahipleri ve özellikle de kiracıların bedel konusunda uzlaşma halinde bizzat arabulucu önünde uzlaşmalarını, uzlaşma tutanağının bir örneğini almalarını yine arabuluculuk ücretini ödemelerini daha sonra oluşabilecek mağduriyetler açısından kesinlikle önermekteyiz. -Gelim anlaşma olursa ne olacağına... Arabuluculuk ücreti anlaşma bedeline göre farklı yüzdelerle belirlenir. Anlaşma olması halinde anlaşılan miktarın 200 bin TLye kadar olan kısmı için yüzde 6sı, sonra gelen 320 bin TL için yüzde 5i, sonra gelen 520 bin TL için yüzde 4ü gibi rakam arttıkça oranın düştüğü bir model uygulanıyor. Örneğin; 10 bin lira olan kira 20 bin liraya çıktıysa, aylık fark 10 bin lira. 10 bin liralık yıllık karşılığı 120 bin lira. Bu rakamın yüzde 6sı arabuluculuk bedelidir. Yüksek kira bedelinde, özellikle ticari gayrimenkullerde ücret artar. -Anlaşma olan durumlarda ödeme taraflar arasında paylaştırılabilir veya taraflardan birinin ödemesine karar verilebilir. Herhangi bir belirleme olmaması halinde taraflar arasında yarı yarıya bölüşülür. -İhtiyari yani isteğe bağlı arabuluculukta, arabuluculuk süreci başlamadan önce arabulucunun taraflardan ücret ve masraflarını talep etmesi de mümkün. Eğer dava açmak amacıyla hukuk bürosuna gidilir ve bir avukatlık hizmeti alırsa, bunun ücreti de tüm bunların dışındadır. -Arabuluculuk ücretlerinin uzlaşma olursa ödendiğini, aksi takdirde ödeme yapılmadığını belirten Avukat Furkan Ökse, Kimi ev sahibi ve kiracılar bu ücrette kaçınmak için uzlaşamadık diyor dedi. Ökse arabulucuk ücretleri için de şu bilgileri paylaştı: Tarafların anlaşamaması ve iki saatten daha az toplantı yapmaları halinde arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığının bütçesinden karşılanır. Bu durumda ilk aşamada arabulucuya bir ücret ödenmez. Ortalama 2 yıl sürecek olan dava sürecinin sonunda davayı kaybeden taraf kabul–ret oranına göre ücreti devlete öder. Mesela; 40 bin lira kira talebiyle açılan davada kira 40 bin olduysa yüzde 100 kabul olduğu için gideri kiracı öder, 20 bin lira olduysa kabul-red oranı yüzde 50-50 olduğu için ortak ödenir. -Görüşmelerinin iki saatten fazla sürmesi durumunda ise taraf başına saatlik 580 TL ek arabuluculuk ücreti belirlenir. Bu ücret tarifesini Adalet Bakanlığı belirler. Taraflar 2 saatten daha fazla görüşmeye devam etmek ister ve ücreti ödemeyi de kabul ederse bu ücret taraflara paylaştırılır. Kabul etmemeleri halinde arabulucu tarafından anlaşmama tutanağı düzenlenir.