Ev alımlarında amortisman süresi düştü! İşte il il, ilçe ilçe araştırma sonuçları...

Yatırım amaçlı konut alımlarında en önemli faktörlerden biri, yatırımın geri dönüş süresi. Son dönemlerde, bu süre yatırımcılar lehine bir değişim gösteriyor ve amortisman süresi kısalıyor. Birkaç yıl önce, Türkiye genelinde konut yatırımlarının geri dönüş süresi 24 yıla kadar çıkarken, bu süre şimdi 16-20 yıl arasında değişiyor. İşte güncel verilere göre Ev alımlarında amortisman süresi...Son dönemde konut satış fiyatlarında artış hızının yavaşlaması, ancak kira fiyatlarının yükselmesi ile birlikte amortisman süresi yani yatırımın geri dönüş süresi kısaldı. Bu durum, fırsatları değerlendiren yatırımcıların ilgisini çekmeye başladı ve konut satışlarında artışa neden oldu. Peki, bugün boş bir ev alıp kiraya vermek isteyenler için ortalama amortisman süresi ne kadar? Hürriyet.com.tr'den Gülistan Alagöz'ün haberine göre, TSKB Gayrimenkul Değerleme, ülke genelindeki tabloyu ve en çok konut satışı yapılan illeri inceledi ve bu sorunun cevabını araştırdı. 2020de pandemi ile birlikte konuta talebin arttığını, uygun finansman koşulları ve enflasyona karşı korunma ihtiyacı ile talebin ve fiyatların hızla yükseldiğini belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal, 2023ün ikinci yarısından sonra fiyat artış hızının yavaşladığını dile getirdi. Fiyatlar gerilerken yüzde 25 zam sınırının da kalkmasıyla kiraların yükseldiğini söyleyen Ünal, 2024 yılının tamamına bakarsak fiyat artışındaki düşüş hatta reelde gerilemeye karşı kiralardaki artış amortisman süresinde kısalmaya neden oldu dedi. Konut satışlarının en yoğun olduğu ilk 10 ilde, uç örneklerden arındırıp ortalama konutları baz alarak bir araştırma yaptıklarını belirten Ünal, öne çıkan başlıkları şöyle değerlendirdi: * Öncelikle ülke geneline bakarsak; 2021 yılında 18-22 yıl , 2022de 20-24 yıl , 2023te 18-22 yıl olan amortisman süresi bu yıl 16-20 yıla geriledi. * Geri dönüş süresi, aynı il içinde, hatta aynı ilçede dahi konuma göre farklılık gösterir. Ancak ortalamaya bakarsak 10 il içinde en cazipleri; Ankara, Antalya, Bursa ve Kocaeli oldu. Bu şehirlerde süre 14-17 yıla geriledi. Ankarada deprem sonrası artan göç, Antalyada azalan yabancı ilgisiyle satış fiyatları artmazken yazlık etkisiyle kiraların yükselmesi, Bursa ve Kocaeli gibi büyük illerde de son yıllarda kiralardaki artışın konut fiyatlarındaki artışa göre daha yüksek oranda olması bu sonuçta etkili oldu. * İstanbulda pandemi süresinde fiyatların hızla artmasıyla amortisman süresi 2021de 23 yıla kadar çıktı. Bugün ise 16-19 yıl bandına geldi. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman ise konuya farklı bir açıdan yaklaşarak, boş ev ile kiracılı ev ayrımına dikkat çekti ve şu değerlendirmeyi yaptı: 4-5 yıl öncesine kadar 25 yılı bulan kira çarpanları son yıllarda 20 yıla, şu sıralar ise 15-16 yıl seviyesine gerilemiş durumda. Hatta büyük şehirlerin çeperlerinde 1+1 konut piyasasında 10-12 yıla kadar indiği ifade ediliyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme olarak yaptığımız araştırmaya göre 2024 yılının 3. çeyreği itibarıyla İstanbulda merkezi semtlerin ortalama konut kira çarpanını 16.6 yıla geriledi. Ancak, tüm bu hesaplamalar kiraya hazır boş konutların piyasa kirası ile piyasa değeri arasındaki çarpan ilişkisini hesaplıyor. Oysa konut stoğunun çok büyük bir bölümünde piyasa kirası ile sözleşme kirası farklılık gösteriyor. Bu durumda kavramsal olarak bir ayrım yapmak zaruret haline geliyor. Boş olarak kiraya verilen konutların başlangıç kiraları ile değerleri arasındaki ilişkiyi ifade eden kira çarpanına başlangıç kira çarpanı, hali hazırda içinde kiracı bulunan evlerdeki hesaplamaya ise fiili kira çarpanı diyorum. İkinci tür kira çarpanı hakkında bir çalışmaya rastlamadım ve bir anket uyguladım. Bu anketin sonuçlarına göre ülke genelinde ortalama başlangıç kira çarpanı 16.5 yıl olurken, fiili kira çarpanı 22 yıla çıkıyor. Tüketici de Büyükdumanın dikkat çektiği konunun farkında. Bu nedenle yatırım amaçlı alımlarda boş evler seçiliyor. Kiracılı evini satmak isteyenler, piyasa şartlarında daha yüksek oranda indirim yapmak durumunda kalıyor.