Çarpıcı araştırma: Ev sahipleri de kiracılar da haklı!

Kiracılar ve ev sahipleri ile ilgili çarpıcı araştırma yayınlandı. Buna göre Her 10 kiracıdan 8i bugün taşınmak zorunda kalsa bütçesine uygun bir ev bulamayacağını düşünüyor. Ayrıca yüzde 25 uygulaması ile birlikte birçok kiracının ödediği akam ile dairenin şu anki kira bedeli arasındaki farklar neredeyse 3-4 katına çıktı.Yapılan araştırmada Temmuz-Ağustos 2024 döneminde kira kontratı yenileyenlerin yüzde 35inin kira artış oranı yasal sınırın üzerinde belirlendi. Yani TÜFEnin 12 aylık ortalamasına rağmen kiracıların yüzde 35i, yeni kira bedelini yüzde 70 ve üzeri zamlı ödemeye başladı. Özellikle ev sahipleri kiracının yıllık gelirindeki artıştan daha fazla oranda zam isteyebiliyor. Ancak ev sahipleri de bazı mağduriyetler yaşayabiliyor. Yapılan araştırmada her 3 ev sahibinden 2si evinde mevcut kiracı olmasından dolayı maddi kaybı olduğunu düşünüyor. Peki kiracılar pazarlıklarını nasıl yapmalı? kira fiyatlarında biz öngörülebilir seviyeleri ne zaman göreceğiz? Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.trye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: Yüzde 25 kira sınırlaması nedeniyle mal sahiplerinin kiraları nispeten yüksek artırmaları ve kira fiyatlarının bu çerçevede hala genel piyasada reelleşmemesi nedeniyle birçok kiracı ve mal sahibi arasında sıkıntılar devam ediyor. Bu noktada eski kiracılarla, onlar çıktığı zaman yeniden kiralayacak kişiler arasındaki farkın önemli bir seviyede olduğunu görüyoruz. Mal sahipleri yüzde 25 kira sınırlaması nedeniyle kiralarını nispeten az artırmış olsalar da piyasa normlarına göre birçok yerde hala reelleşme olmadı. Piyasada yüzde 25 kira sınırlamasının sonlarına doğru yeni kiracı ile eski kiracı arasındaki fark 3-4 kata kadar çıkmıştı. Yenilenen kira sözleşmelerinde mal sahiplerinin kiracılara emsallere göre kirayı artırmaları yönünde baskıları devam ederken, kiracılar da kendilerine tanımlanan sınırlamalar doğrultusunda bir değerlendirme yapmaya çalışıyor. Kiracıların yüzde 80i piyasadaki kira fiyatlarını gördüğü için kendilerine uygun gayrimenkul bulamayacaklarını düşünüyor. Bu dengenin düzelmesi kolay bir süreç değil. Bunun için sağlıklı bir kiralık konut arzına ihtiyaç var. Son iki yılda yapı ruhsat ve izin belgelerine baktığımızda bu sürecin zor olduğunu görüyoruz. Enflasyonun azalmasıyla beraber kira fiyatlarında tansiyonun azalacağını söyleyebiliriz. Mevcut durumda eski kiracılar TÜFE oranında zam yapsa da rakam yeni kiraya verilecek evlerin kira bedeli kadar bir bedele ulaşmıyor. Son 3 yıldaki kira değişimlerine baktığımızda İstanbulda yüzde 700 artış oldu. Temmuz 2021de ortalama İstanbulda metrekare değeri 30 TL iken, 100 metrekare bir daire için kira 3 bin TL iken, günümüzde bu yaklaşık 230 TL yani 23 bin TLye ulaştı. Ankara genelinde baktığımızda son 3 yılda kira fiyatları yüzde 1000 seviyesinde arttı. Temmuz 2021de metrekare fiyatı 15 TL iken, şimdi neredeyse 170 lira seviyesinde. İzmirde son 3 yılda yüzde 900 arttı. Yani 2021 Temmuz ayında 20 lira iken, günümüzde 210 TL seviyelerinde. Kiracıların TÜFEnin son 12 aylık ortalamasını baz alarak bir kira artışı yapmaları üst sınır olarak kabul ediliyor. Gerçekçi bir nokta da şu ki bazen verilmiş olan tahliye taahhütnameleri ya da başka ihtiyaçlar nedeniyle tahliyeler gerçekleşebiliyor. Ben kiracılara eğer bu oranlarda sınırlı kalarak bir zam yapacaklarsa da kiralarını aksatmamalarını, aidat vb. ile ilgili herhangi bir ihtara sebebiyet olacak süreci ilerletmemelerini tavsiye ediyorum. Mal sahiplerinde de benzer bir sıkıntı var. Düşününki kiracısı yasal sınıra göre hareket etmiş, 2 yıl yüzde 25 uygulamış, bu yıl da TÜFE uyguluyor. Bu kiracının ödediği kira bedelinin piyasa şartlarına gelmesinin mümkünatı yok.Mal sahipleri mevcut kiracısı çıksa yeniden kiraya verse mülkünü çok daha yüksek bedelle kiraya verme imkanını gördüğü için bu konuda mutsuz. Gayrimenkulde kiraya verenlerin hepsinin zengin olduğunu söylemek mümkün değil. İş yeri nedeniyle tayini olan bir kişi evini kiraya verebiliyor, kiraya verdiği ev ile tuttuğu evin kirasını ödeyenler var. Çok sayıda emekli vb. kişiler kira geliri ile geçinmeye çalışıyor. Bu kişiler bedelleri alamadıkları taktirde yaşamlarını sürdürmeleri zorlaşıyor. İlerleyen süreçte kirada normalleşme sağlanacaktır. Biz bunu TÜFEdeki oranların biraz daha normalleşmesiyle söyleyebiliyoruz. TÜFEnin son 12 aylık ortalamasında düşüşler başladı. Temmuz ayında zirveyi gören bu değerin ben bu ay itibarıyla düşebileceğini değerlendiriyorum. En azından yıl sonuna kadar yüzde 50 seviyelerine yaklaşırız. Önümüzdeki yıl ortalamalara baktığımızda yüzde 30-35'li seviyelere ulaşırız. Kira fiyatlarının normalleşmesi 2-2.5 yıl sürecektir diyebiliriz.