Ev sahibi ve kiracılar arasında yeni dönem: Tebligat detayına dikkat!

Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklı uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulaması başladı.İstanbul Adalet Sarayı'nda bulunan arabuluculuk merkezlerinde yoğunluk yaşanıyor. Peki 11 günlük süre içerisinde arabuluculuk sisteminde son durum ne? Konuyla ilgili son gelişmeleri anlatan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: Özellikle 1 Eylül tarihi itibarıyla başta kira anlaşmazlıkları olmak üzere arabuluculuk bürolarına yoğun başvurular yaşanıyor. Tabi bu süreç dava açma şartından önce arabulucuya gidilmesini zorunlu kıldığı için ister istemez tüm dava süreçlerini kapsayacak bir durumda. Bu çerçevede aslında sürekli incelediğimizde gayrimenkul davalarında yüzde 50 seviyesinde bir davanın aslında bu çerçevede çözüme kavuşacağını düşünüyorum. Tabi sistem açısından baktığımızda arabuluculuk sanki tarafları anlaştıran bir kurummuş gibi gözükse de aslında sadece tarafları bir araya getirmek ve bu çerçevede aslında çalışmalar yapmak durumunda. Arabulucu bu noktada karar veren kişi değil, iletişimin kurulması bile tarafsızlığın çözümünde önemli bir fayda sağlayacak gibi gözüküyor. Ama şu an için kanunen yüzde 25 sınırlaması olması, arabulucunun bu çerçeve dışına çıkamayacak olması kira anlaşmazlıklarında mal sahibi, kiracı ilişkilerinde çok olumlu sonuçlar beklemememizi gösteriyor. Bu noktada iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor. Anlaşma durumu olursa burada taraflar eşit olarak ödüyor. Bizim vatandaşlara tavsiyemiz mutlaka arabuluculuk görüşmelerine katılmalarıdır. Mazeretsiz katılmayan taraf dava açıldığı takdirde yargılama giderlerinin tümünden sorumlu kabul ediliyor. Arabuluculuk düzenlemesindeki en önemli fayda göreceğimiz kısmın komşu haklarından kaynaklanan, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan veya taşınmazların paylaştırılmasından kaynaklanan davalar olacaktır diye düşünüyorum. Aslında kiraların belirleneceği davalarda çok hızlı sonuçları beklememek gerekiyor. Sistemin etkilerini görmek için erken, davalarda yarı yarıya bir performans sergilenebilirse dava sayılarında bir azalma olur. Burada en önemli problem zaten mevcut davaların bile açıldıktan sonra yaklaşık 1.5-2 yıl sonraya tarihlerin veriliyor olması. Özellikle yargıda biriken dosyalara baktığımızda gerçekten kira başta olmak üzere birçok gayrimenkul davasında çok uzun yargı süreleri şimdiden tarafları anlaşmazlık yolunda da önemli derece etkiliyor. Aslında Adalet Bakanlığının başka davalar için de arabuluculuk sisteminin kapsamına alınması ile ilgili sistematik bir yaklaşımı var. Ancak gayrimenkul kapsamında zaten geniş bir kapsam yapıldı. Ama sistemin diğer hukuki işleyişlerde de yargı sürecinde zaman alan davalarda ön şart olarak getirilmesi her zaman için bekleniyor diyebiliriz. Bununla ilgili gayrimenkulde şu an için yeterli ve kapsamlı oldu ancak arabuluculuk davalarının başka davalarda da gündeme alınması konuşuluyor. İşçi, işveren anlaşmazlıkları başta olmak üzere yoğun olarak kullanılıyor ama gayrimenkulde daha çok kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazların paylaştırılmasındaki uyuşmazlıklara hızlı çözüm olacak gibi gözüküyor. Burada taraf sayısı arttıkça ve soy ilişkisi genişledikçe özellikle bu 1 aylık süreler çerçevesinde verilen süreler arabulucular için yeterli olmuyor. Sadece tebligatların ulaşması, mesela yurt dışında yaşayanlar varsa uzun zaman alıyor. O nedenle bu konuda tebligat kanununda yapılacak bazı düzenlemelere ve bu süreler çerçevesinde taraflara davet yazılarının ulaştırılmasında günümüz teknolojik imkanlarını kullanmaya ihtiyaç var.Mesela bir dava açtınız, mirasçılar var. Mirasçı Almanyada, o tebligat Almanyaya gidecek, 1 ay süre verilse bile o süre çok hızlı ilerlemiyor. O konuda yaşanan sıkıntılar var. Aslında dava açmanın ön şartı olduğu için sadece kira konusunda 2022de 10 binin üzerinde dava açılmıştı. Benim tahminim yıl sonuna kadar 20 bin uyuşmazlık arabulucuya sevk edilecektir.