1 yılda konut fiyatları yüzde 51 arttı: Birincilik hangi semtte?

Türkiye'nin en değerli illerinden İstanbul'un neredeyse her semti ya en değerli ilçeler statüsünde ya da değerlenecek semtler arasına giriyor. Ulaşımdan manzaraya birçok detay bölgenin değerlenmesini etkilese de pandemiyle konut seçimlerinde değişiklik yaşandı. Uzmanlar son 10 yılda değerlenecek ilçeleri ve şu anda değerli olan semtleri sıraladı.En çok nüfusa sahip olan il İstanbul gayrimenkul değeri konusunda da birçok şehrin önünde yer alıyor. Ancak İstanbulun da bazı semtleri var ki dünyayla boy ölçüşecek seviyede. Bazı ilçeler ise son zamanlarda popülerliğiyle değerlendi ya da değerlenecek. Yeni gelişen bölgeler hızlı değerlenirken, pandemiyle birlikte alışkanlıkların değişmesi konut sektöründeki değer algısını da değiştirdi. Uzmanlar Hurriyet.com.trye nedenleriyle birlikte değerlenen ve değerlenecek İstanbul semtlerini sıraladı. Endeksa CEOsu Görkem Öğüt konuyla ilgili yaptığı açıklamada İstanbulun en değerli ilçesinin sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy ve Adalar olduğunu belirtti. Öğüt sözlerine şöyle devam etti : Sarıyerde konutların ortalama metrekare satış fiyatı 15 bin 857 TL, ortalama konut satış fiyatı 2 milyon 466 bin 750 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 48 yıl. Beşiktaşta ortalama konut metrekare satış fiyatı 14 bin 844 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 881 bin 628 TL, geri dönüş süresi 44 yıl. Bakırköyde ortalama konut metrekare satış fiyatı 12 bin 85 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 540 bin 80 TL, geri dönüş süresi 38 yıl. Kadıköyde ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 738 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 458 bin TL, geri dönüş süresi 38 yıl. Adalarda ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 11 bin 127 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 395 bin 380 TL, geri dönüş süresi 36 yıl. Öğüt en çok değer kazanan ilçelerin yıllık değer değişimine bakıldığında Adalar, Şile, Büyükçekmece, Sarıyer ve Avcılar olduğunu ifade etti. Endeksa verilerine göre Adalarda konutlar son 1 yılda yüzde 51,95 değer kazandı diyen Öğüt, Adalardan sonra en fazla değer artışının Şilede olduğu görülüyor. Şilede konutların yıllık değer artışı yüzde 51,83 seviyesinde. En fazla değer artışı olan üçüncü ilçe olan Sarıyerde ise yıllık değer artışı yüzde 36,97 seviyesinde. Bu bölgelerdeki değer artışını pandeminin etkisine bağlayabiliriz. Pandemi nedeniyle evlerde geçirilen sürenin artması ve uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ile şehrin kalabalığından uzak, daha sakin, geniş ve yazlık şeklinde konutların yer aldığı bölgelere talebin arttığını, artan talebin konut fiyatlarını da artırdığını söyleyebiliriz dedi. Şehrin büyümekte olduğu, yeni konutların yapıldığı ilçelerden Büyükçekmece ve Avcılar'ın ilk 5'e girdiğini ifade eden Öğüt, Büyükçekmecede yıllık değer artışı yüzde 37,32, Avcılarda ise yüzde 36,58 seviyesinde. Bu iki bölge de yeni gelişmekte olduğu için konut metrekare satış fiyatları diğer ilçelere göre daha uygun ve geri dönüş süreleri de makul seviyelerde olduğu için özellikle yatırım için cazip konumda. Bu sebeple de yabancı yatırımcı veya başka illerde yaşayıp İstanbulda konut yatırımı yapmak isteyenlerin talep gösterdiği bölgeler ifadesinde bulundu. Görkem Öğüt, değer artışına etki eden unsurları sıralarken, Konut metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu bölgeler genellikle ulaşımı kolay, merkeze yakın konumda olan bölgeler olur. Önümüzdeki 10 yılda da yine Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy bu anlamda üst sıralarda olmaya devam edecektir. Değer artışının en yüksek olduğu yerler ise genellikle yeni gelişmekte olan bölgeler olarak öne çıkar. Yeni gelişmekte olan bölgelerde ulaşım imkanları ve hastane, okul gibi yaşam alanları geliştikçe değer artışı görülür. Dolayısıyla değer artışı olarak öne çıkacak bölgeler yine şehrin yeni gelişmekte olan bölgeleri olan Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Arnavutköy, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla gibi bölgeler olacaktır dedi. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da en değerli semtleri sıraladı. Yazıcı, 'İstanbul u iki ayrı yakada irdelemek gerekli' derken, Avrupa yakasında metrekare fiyatında ; Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy ilçeleri en pahalı ilçeler. Anadolu yakasında ise; Beykoz, Kadıköy ve Adalar en pahal ilçeler olarak görülüyor. Tabi bazı özel mülkler özellikle boğaz hattı ve deniz manzarası nedeni ile istisnaları bozabiliyor açıklamasında bulundu. 'İstanbulun genelinde çok ciddi bir fiyat artışı gözlemliyoruz. Bu artışlar yer yer yüzde 100e kadar çıkabiliyor' açıklamasında bulunan Yazıcı, Örneğin Beykoz, Sarıyer ve Avcılarda bunu görüyoruz. Bu ilçeleri Başakşehir, Üsküdar ve Adalar takip ediyor. Artış genel olarak ortalamada yüzde 50 civarlarında. Birçok sebebi var. Konut imalatı bir miktar devam ediyorsa da ihtiyacın daha altında. Arz ve talep dengesi bozuldu, inşaat maliyetleri çok arttı, yerine koyma maliyeti yüksek, bütün bunlar fiyatları yukarı çekti. Faiz oranları yüksek olunca konuta yatırım yapmak yerine faizden gelir almak isteyenler ortaya çıktı. Konut sahipleri alternatif maliyetleri düşünüp faiz miktarı ile konut fiyatlarını arttırmaya başladı. Bütün bunlar fiyatları yukarı çekiyor. Aslında İstanbul barınma sorununa doğru gidiyor dedi. 10 yılda semtlerin değerindeki değişimden bahseden Yazıcı, Gayrimenkul bakış açısında 10 yıl uzun olmasa da günümüz dinamiklerinin değişim hızı düşünülürse 10 yıl çok uzun bir süre. Artışın nispeten halen çok olmadığı fırsat olabilecek ilçeler var. Örneğin bunlar Anadolu yakasında; Ataşehir, Sancaktepe, Maltepe, Çekmeköy. Avrupa yakasında Zeytinburnu, Kağıthane, Küçükçekmece, Güngören, Esenler. Hepsinde fırsat olmasa da bu ilçeler özelinde veya ilçelerde projeler özelinde fırsatlar olabilir dedi. Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı İstanbul'un ilçelerindeki değer artışını değerlendirdi. Kabadayı, İstanbul dünyanın en büyük metropollerinden biri olması sebebiyle her ilçesinde değer artışı devam ediyor. Ancak özellikle merkezi lokasyonlarda arsa arzının az olması sebebiyle değer artışı her zaman daha fazla olur. Bu bölgeler Avrupa yakasında Fatih, Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş ve Bakırköy, Anadolu yakasında ise Kadıköy ve Üsküdar olarak sayılabilir. Merkezi bölgeler dışında gelişmekte olan ilçeler de kendi içinde potansiyel barındırıyor. Ulaşım, altyapı, sosyal donatı ve yapılaşma kalitesi bazı bölgeleri öne çıkarıyor. Bu bölgeler örnek olarak Kağıthane, Göktürk, Ümraniye, Çekmeköy, Ispartakule ve Başakşehiri sayabiliriz dedi. Tüketicilerin konut beklentilerindeki değişimden de bahseden Kabadayı, Pandemi süreci tüketicilerin konuttan beklentilerini de değiştirdi. Online çalışma modelinin yaygınlaşması, balkon, teras ve bahçe gibi alanların önemi daha net anlaşıldı, parklara yeşil alanlara komşu olan konutlar daha çok tercih edilir hale geldi. Depreme dayanıklı, ulaşım akslarına kolay ulaşımın olduğu, araca ihtiyaç olmadan spor ve kültürel aktivitelerin yapılabildiği ilçeler önümüzdeki yıllarda yatırımcılarına daha fazla katma değer sağlayacaktır açıklamasında bulundu.